계약 전 3분 체크로 전세 사기 100% 예방하는 법 – 실제 피해 사례와 대응 전략
작년에 제 후배가 서울 구로구에서 전세 계약하다가 사기를 당할 뻔했어요. 계약서에 도장 찍기 직전, 등기부등본을 다시 확인해보니 근저당이 전세금보다 5천만 원이나 많이 설정되어 있더라고요. 만약 계약했다면 보증금 1억 5천을 날릴 뻔했죠. 오늘은 제 친구 사례를 포함해서, 전세사기 예방 100% 하는 구체적인 방법을 알려드릴게요.
✅ 전세사기, 왜 계속 발생할까?
전세사기는 2022년부터 급증해서 지금까지도 끊이지 않고 있어요. 국토교통부 통계에 따르면 2023년 한 해에만 전세 사기 피해 신고가 5,000건을 넘었습니다.
전세 사기가 계속되는 이유
- 임차인이 계약 전 확인해야 할 사항을 잘 모름
- “이 정도면 괜찮겠지” 하는 안일함
- 중개사 말만 믿고 직접 확인 안 함
- 급하게 계약하느라 꼼꼼히 체크 못 함
가장 흔한 전세사기 유형 3가지
- 깡통전세: 전세금이 집값의 90% 이상 (선순위 대출까지 합치면 집값 초과)
- 이중계약: 한 집에 여러 명에게 전세 계약
- 가짜 집주인: 실제 소유주가 아닌 사람이 계약
✅ 3·3·3 체크리스트: 계약 전·중·후 9가지 필수 확인
계약 전 아래 3가지 체크
1. 주변 시세 확인 (부동산 앱 활용)
왜 중요한가?
- 시세보다 훨씬 싼 전세는 사기 가능성 높음
- 전세가율이 80%를 넘으면 위험 신호
확인 방법
- 호갱노노, 네이버 부동산, 직방 앱에서 해당 동네 시세 검색
- 최근 3개월 실거래가 확인
- 인근 단지 전세가와 비교
실전 계산법: 전세가율
전세가율 = (전세금 ÷ 매매가) × 100
예시:
- 매매가: 5억 원
- 전세금: 4억 5천만 원
- 전세가율: 90% → ⚠️ 위험!
안전 기준: 70% 이하 추천, 80% 이상은 주의
실제 사례
강남구 ○○동 전세사기 피해자 A씨는 매매가 6억인 아파트를 전세 5억 5천에 계약했어요. 전세가율 91.7%. 알고 보니 집주인이 대출 4억을 받아놓은 상태였고, A씨는 보증금을 한 푼도 돌려받지 못했습니다.
2. 등기부등본 필수 확인
확인 포인트 5가지
| 확인 항목 | 위험 신호 | 안전 기준 |
|---|---|---|
| 소유주 | 등기상 소유주와 임대인 다름 | 신분증과 등기 일치 |
| 근저당 | 전세금보다 많은 근저당 | 전세금의 70% 이하 |
| 가압류/압류 | 가압류 기재 있음 | 가압류 없음 |
| 가등기 | 가등기 설정됨 | 가등기 없음 |
| 경매 | 경매 개시 결정 | 경매 기록 없음 |
등기부등본 보는 법 (3단계)
1단계: 갑구 확인 (소유권 관련)
- 소유자가 누구인지
- 가압류, 가등기, 경매 여부
2단계: 을구 확인 (담보권 관련)
- 근저당권 설정 금액
- 선순위 전세권 있는지
3단계: 계산하기
안전 확인 공식:
매매 시세 - 모든 근저당 합계 > 내 전세금
예시:
- 매매 시세: 5억
- 근저당 합계: 2억
- 여유분: 3억
- 내 전세금: 2억 5천만 원
→ ✅ 안전
등기부등본 발급 방법
- 인터넷등기소 접속
- 건물 주소 검색
- 발급 비용: 700원 (즉시 발급)
꿀팁: 계약 당일 아침에도 한 번 더 발급해서 확인하세요. 하루 사이에 근저당이 추가될 수 있어요.
3. 건축물대장 + 위반건축물 확인
왜 확인해야 할까?
- 불법 증축/개조된 집은 전세보증보험 가입 불가
- 철거 명령 받으면 보증금 날릴 수 있음
확인 방법
- 정부24(www.gov.kr)에서 “건축물대장” 검색
- 무료 발급
- 용도, 면적, 층수가 실제와 일치하는지 확인
위험 신호
- 옥탑방인데 건축물대장에 없음
- 방 1개를 2개로 쪼갬 (무허가 개조)
- 베란다를 방으로 만듦
실제 사례
인천 ○○구 빌라 전세 계약한 B씨는 옥탑방에 입주했다가 3개월 후 구청에서 철거 명령을 받았어요. 알고 보니 불법 증축이었고, 집주인은 연락 두절. 보증금 8천만 원을 돌려받지 못했습니다.
계약 중 아래 3가지 체크
4. 임대인 신분증 + 인감증명서 확인
필수 확인 사항
- 신분증 실물 확인 (복사본만 주면 의심)
- 등기부등본 소유주 이름과 일치하는지
- 인감증명서 용도: “전세 계약용”으로 발급
- 인감증명서 발급일: 3개월 이내
대리인 계약 시 주의
- 위임장 + 대리인 신분증 + 임대인 인감증명서 필수
- 전화로 임대인에게 직접 확인
실제 사기 수법 가짜 집주인이 위조 신분증으로 계약하는 경우가 많아요. 반드시 신분증을 등기부등본 소유주와 대조하고, 사진도 꼼꼼히 확인하세요.
5. 공인중개사 자격 확인
중개사무소 방문 시 체크할 것
| 확인 항목 | 체크 방법 |
|---|---|
| 중개사 등록증 | 사무실에 걸려있는지 확인 |
| 중개사 자격번호 | 부동산중개법에 따라 표시 의무 |
| 손해배상책임 보험 | 가입 증서 비치 여부 |
중개사 자격 조회 방법
- 부동산거래관리시스템 접속
- “개업공인중개사 검색”
- 중개사 이름 또는 사무소명 입력
의심되는 중개사 특징
- 등록증이 안 보이거나 숨김
- “빨리 계약하라”고 재촉
- 등기부등본 확인을 꺼림
- 수수료를 현금으로만 받으려 함
6. 표준계약서 + 특약사항 꼼꼼히 작성
표준계약서 필수 기재 사항
- 계약 당사자 (임대인, 임차인) 인적사항
- 목적물 표시 (주소, 면적)
- 보증금, 월세 금액
- 계약 기간
- 특약사항
꼭 넣어야 할 특약사항 5가지
- “임대인은 근저당 및 가압류 등 권리 설정이 없음을 확인함”
- “잔금 지급 전까지 새로운 담보권 설정 불가”
- “전입신고 및 확정일자 받기 전까지 소유권 이전 불가”
- “위반 시 계약 무효 및 손해배상 청구 가능”
- “전세보증보험 가입 불가 시 계약 해지 가능”
실전 꿀팁
특약사항은 반드시 손으로 직접 쓰고, 양쪽이 서명/날인하세요. 나중에 분쟁 시 증거가 됩니다.
계약 후 아래 3가지 체크
7. 전입신고 + 확정일자 받기 (절대 미루지 마세요)
전입신고와 확정일자, 왜 중요한가?
- 전세권을 법적으로 보호받기 위한 필수 절차
- 이것 없으면 보증금 우선변제권 없음
- 집주인이 파산해도 내 차례가 밀림
절차 (입주 당일 바로!)
1단계: 전입신고 (주민센터 또는 정부24)
- 필요 서류: 신분증, 전입신고서, 임대차계약서
- 소요 시간: 10분
2단계: 확정일자 받기 (주민센터 또는 등기소)
- 계약서에 확정일자 도장 날인
- 비용: 600원
타이밍이 생명
안전한 순서:
입주일 당일 → 전입신고 → 확정일자 → 잔금 지급
위험한 순서:
잔금 지급 → 며칠 후 전입신고
(이 사이에 다른 채권자가 끼어들 수 있음)
실제 사례
대전 ○○구 빌라 전세 계약한 C씨는 입주 후 2주 뒤에 전입신고를 했어요. 그 사이에 집주인이 대출을 받아 근저당을 추가로 설정했고, C씨는 보증금 우선순위에서 밀려 6천만 원 중 2천만 원만 돌려받았습니다.
8. 전세보증보험 가입 (HUG 또는 SGI)
전세보증보험이란?
- 집주인이 보증금을 안 돌려줘도 보험사가 대신 지급
- 가입 비용: 보증금의 0.128% ~ 0.214% (1억 기준 12만~21만 원)
가입 조건
- 전세가율 100% 이하
- 위반건축물이 아닐 것
- 보증금 수도권 7억 원 이하
가입 방법
- HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI(서울보증보험)
- 필요 서류:
- 등기부등본
- 건축물대장
- 임대차계약서
- 전입신고 확인서
- 온라인 신청 또는 지점 방문
가입 거절되면 계약 취소하세요
보증보험 가입이 안 된다는 건 집에 문제가 있다는 뜻이에요. 계약서에 “보증보험 미가입 시 계약 해지 가능”이라는 특약을 꼭 넣으세요.
9. 잔금 지급 전 최종 등기부등본 재확인
왜 또 확인해야 하나?
- 계약일과 잔금일 사이에 근저당이 추가될 수 있음
- 가압류가 들어올 수 있음
체크 타이밍
- 잔금 지급 당일 아침
- 은행 가기 직전
- 인터넷등기소에서 즉시 발급 (700원)
변경사항 발견 시 대처법
- 즉시 계약 중단
- 중개사에게 사실 확인 요구
- 집주인에게 해명 요청
- 해결 안 되면 계약 해지
실제 사례
수원 ○○구 아파트 전세 계약한 D씨는 잔금일 아침에 등기부등본을 다시 떼봤어요. 계약일로부터 2주 사이에 집주인이 5천만 원 근저당을 추가로 설정해뒀더라고요. D씨는 계약을 즉시 취소하고 계약금을 돌려받았습니다.
✅ 전세사기 피해, 이미 당했다면?
피해 발생 즉시 해야 할 일
1단계: 증거 확보 (24시간 이내)
- 계약서 원본 보관
- 입금 증명서 (잔금, 중도금)
- 문자, 카카오톡 대화 내역
- 통화 녹음 (집주인, 중개사)
2단계: 신고 (1주일 이내)
- 경찰서 사기죄 고소
- 국토교통부 전세 사기 피해 신고
- 법률구조공단 무료 상담 (국번없이 132)
3단계: 보증금 반환 청구 소송
- 변호사 선임 (법률구조공단 통해 무료 가능)
- 지급명령 신청 → 소송
- 소요 기간: 3~6개월
전세사기 피해 지원 제도
| 지원 제도 | 내용 | 신청 방법 |
|---|---|---|
| 전세보증보험 보상 | 가입자 대상 보증금 지급 | HUG/SGI 접수 |
| 주거 안정 지원 | 임시 거주지 지원 | LH공사 신청 |
| 법률 지원 | 무료 법률 상담/소송 지원 | 법률구조공단 (132) |
| 긴급생활비 | 최대 500만 원 지원 | 국토부 전세 사기 피해 지원센터 |
전세사기 피해 지원 센터
- 전화: 1577-1004
- 운영 시간: 평일 09:00~18:00
✅ 안심 전세 앱 활용법
안심 전세 앱이란?
국토교통부에서 만든 무료 앱으로, 전세 계약 전 위험도를 자동으로 체크해줘요.
주요 기능 5가지
- 전세가율 자동 계산
- 임대인 체납세금 조회
- 위반건축물 확인
- 전세 시세 조회
- 전세보증보험 안내
사용 방법
1단계: 앱 다운로드
- 구글 플레이 / 앱스토어에서 “안심전세” 검색
2단계: 매물 정보 입력
- 주소, 전세금, 매매가
3단계: 위험도 자동 분석
- 안전: 파란색
- 주의: 노란색
- 위험: 빨간색
실전 활용 팁 계약 전에 반드시 앱으로 1차 체크하고, 빨간색이나 노란색 뜨면 해당 항목을 직접 확인하세요.
✅ 전세 vs 월세, 어느 게 안전할까?
2024년 기준 비교
| 비교 항목 | 전세 | 월세 |
|---|---|---|
| 초기 비용 | 높음 (보증금 전액) | 낮음 (보증금 일부) |
| 월 지출 | 없음 | 월세 고정 |
| 사기 위험 | 높음 (보증금 크기 때문) | 낮음 (보증금 적어서) |
| 계약 안정성 | 2년 보장 | 2년 보장 |
전세 추천 대상
- 목돈이 있는 사람
- 2년 이상 장기 거주 예정
- 안전한 매물 찾을 자신 있는 사람
월세 추천 대상
- 초기 자금 부족한 사람
- 단기 거주 예정
- 전세 사기 위험 피하고 싶은 사람
최근 트렌드
전세 사기가 늘면서 월세로 전환하는 사람들이 많아졌어요. 2024년 기준 전세 비율 52% → 월세 비율 48%로 역전 직전입니다.
✅ 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 전세가율이 정확히 몇 %부터 위험한가요?
70% 이하: 안전 70~80%: 보통 (주의 필요) 80~90%: 위험 (꼼꼼히 확인) 90% 이상: 매우 위험 (계약 재고)
추가로 근저당까지 합쳤을 때 집값을 초과하면 절대 계약 금지입니다.
Q2. 등기부등본은 언제 떼야 하나요?
최소 2번:
- 계약 전 (매물 확인 시)
- 잔금 지급 당일 아침 (최종 확인)
급하게 계약하더라도 이 2번은 꼭 지키세요.
Q3. 중개수수료는 얼마인가요?
전세 기준 중개수수료:
- 5천만 원 이하: 0.5% 이내
- 5천만~1억: 0.4% 이내
- 1억~6억: 0.3% 이내
- 6억 이상: 상한액 있음
예시: 전세 1억 원 = 중개수수료 최대 40만 원
Q4. 집주인이 등기부등본 확인을 거부하면?
등기부등본 확인은 임차인의 당연한 권리입니다. 거부하면 계약하지 마세요. 숨길 게 있다는 뜻이에요.
Q5. 전세보증보험 가입이 거절되면 어떻게 하나요?
즉시 계약 취소하세요. 보증보험사가 위험하다고 판단한 매물입니다. 계약서 특약에 “보증보험 미가입 시 계약금 반환”을 꼭 넣으세요.
Q6. 깡통전세인지 확인하는 가장 빠른 방법은?
매매 시세 - (모든 근저당 합계 + 선순위 전세금) = 여유분
여유분 > 내 전세금 → 안전
여유분 < 내 전세금 → 위험 (깡통전세)
계산기 두드려보고 마이너스 나오면 절대 계약 금지!
Q7. 가족이 전세사기를 당했어요. 어디에 도움을 요청하나요?
- 법률구조공단 (국번없이 132): 무료 법률 상담
- 국토부 전세사기 피해 지원센터 (1577-1004)
- 경찰서 사기죄 고소
- 한국토지주택공사(LH) 긴급 주거 지원
Q8. 집주인이 보증금을 안 돌려주면 어떻게 하나요?
1단계: 내용증명 발송 (보증금 반환 요구)
2단계: 지급명령 신청 (법원)
3단계: 강제집행 (경매 신청)
전세보증보험 가입자는 보험사에 보상 청구하면 바로 받을 수 있어요.
✅ 마무리: 3분 체크로 평생 안심
전세사기는 꼼꼼히 확인하면 100% 예방할 수 있어요. 귀찮고 복잡해 보여도, 내 소중한 보증금을 지키기 위한 필수 과정입니다.
오늘부터 실천할 3가지
1. 지금 바로 안심 전세 앱 다운로드 (5분)
- 구글 플레이 또는 앱스토어
- “안심전세” 검색
2. 3·3·3 체크리스트 저장 (3분)
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- 계약 갈 때 들고 가기
3. 등기부등본 보는 법 연습 (10분)
- 인터넷등기소 접속
- 아무 주소나 검색해서 샘플 확인
- 갑구/을구 보는 법 익히기
핵심만 기억하세요
계약 전: 시세·등기부등본·건축물대장 계약 중: 신분증·중개사·특약사항 계약 후: 전입신고·전세보증보험·최종 확인
이 9가지만 지키면 전세 사기 걱정 끝!
전세계약은 인생에서 몇 번 하지 않는 큰 일이에요. 조금 귀찮아도 꼼꼼히 확인해서, 내 보증금을 안전하게 지키세요. 여러분의 안전한 전세 계약을 응원합니다!
전세 관련 유용한 링크
- 인터넷등기소
- 안심 전세 앱: 앱스토어/구글플레이
- 법률구조공단: 국번없이 132
- 전세사피 피해 지원 :1577 -1004
- 부동산거래관리시스템
